Доцент кафедры «Экономика и организация труда» ОмГТУ Максим Мизя проанализировал ситуацию на рынке жилья после изменения условий льготной ипотеки с 1 октября. По его словам, идея «квартира как инвестиция» становится все менее доходной.
На стоимость жилья давит высокая доля нераспроданных новостроек, а также до 600 тысяч квартир ежегодно, переходящих по наследству. Это снижает рентабельность аренды. Прогнозы девелоперов о росте цен на 6–7 % до конца года эксперт воспринимать всерьез не советует: в негативном сценарии цены замрут, а в позитивном банки заставят застройщиков продавать жилье по приемлемым для реализации залогов ценам. Исключение — жилье по «зеленым стандартам» и в рамках комплексного развития территорий, которое объективно дорожает из-за расходов на социальную инфраструктуру.
«До введения льготных программ средний кредит возвращали за 3–4 года, так как ипотека мощно стимулирует рост производительности труда заемщика. Сейчас банки оценивают средний срок погашения льготной ипотеки в 7–8 лет, что все еще значительно меньше нового лимита в 15 лет. Повышенный первоначальный платеж будет стимулировать заемщиков быстрее гасить основную часть долга, а не пытаться переложить его на арендатора, чтобы «квартира сама себя окупала». Льготная ипотека изначально задумывалась для поддержки застройщиков и решения жилищных проблем, а не для инвестиций», — отметил Мизя.
Вторичное жилье, по его словам, становится более привлекательным — с лета все больше людей переходят на рыночную ипотеку. Особенно это актуально для семей, нуждающихся в 3–4-комнатных квартирах, дефицит которых ощущается на первичном рынке. Однако главный риск «вторички» сегодня — юридический. В свете резонансных судебных прецедентов, включая так называемое «дело Долиной», эксперт рекомендует крайне тщательно проверять дееспособность продавца, вплоть до оформления медицинского заключения в момент сделки.
«Покупать жилье сейчас имеет смысл только в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке сопоставим со стоимостью аренды аналогичной квартиры. От инвестиций в маленькие квартиры на первичном рынке лучше воздержаться. В приоритете — вторичный рынок для реальных семейных нужд, при условии безупречной юридической проверки сделки», — подчеркнул Максим Мизя.