Расскажем, какие юридические тонкости стоит учесть и как подстраховаться, чтобы не остаться без квартиры.
Договор может быть расторгнут при наличии серьезных юридических оснований и нарушений, которые влекут за собой ущерб для одной из сторон сделки. Со стороны покупателя такими нарушениями может быть невнесение оплаты за приобретенную квартиру или длительная просрочка оуплаты.
Нарушения договора купли-продажи со стороны продавца могут быть куда более разнообразными:
Продавец не передает квартиру покупателю без каких-либо оснований — не освобождает жилплощадь физически или передал право собственности третьим лицам по документам
Переданная квартира не соответствует требованиям качества или заявленным в договоре параметрам
Продавец не узаконил перепланировку и не сообщил об этом покупателю
Квартира не приватизирована или приватизация проведена с нарушением законодательства
На право собственности претендуют родственники бывшего собственника, о которых он не поставил в известность
В квартире остались прописаны другие лица — речь о регистрации по месту проживания
Продавец купил квартиру с использованием материнского капитала, но не передал доли детям. В этом случае сделку могут признать недействительной органы опеки, прокуратура или дети продавца, которые уже выросли.
Если право собственности еще не перешло к покупателю, договор по сути еще не начал действовать. Действие договора купли-продажи квартиры начинается с момента госрегистрации недвижимости.
При этом сам факт завершения государственной регистрации недвижимости — не препятствие для расторжения сделки. Пока договор продолжает действовать, сделку можно расторгнуть, пусть даже в судебном порядке.
Прекращается действие договора при выполнении двух условий — если покупатель получил право собственности и полностью рассчитался с продавцом. В этом случае считается, что стороны уже выполнили свои обязательства в полном объеме, и расторжение сделки будет невозможно.
По соглашению сторон: если обе стороны согласны с таким решением, расторжение можно произвести без обращения в суд. До перехода права собственности необходимо подать в Росреестр заявление о прекращении регистрации. После перехода права собственности, но до полной оплаты — подать в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. По срокам это займет примерно месяц.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон
Составить соглашение о расторжении договора
Указать, кому передаются деньги, а кому право собственности
Указать иные значимые детали
Заверить соглашение у нотариуса (только если договор купли-продажи тоже заверяли у нотариуса)
Подать соглашение в Росреестр
Дождаться уведомления из Росреестра о прекращении регистрации права собственности
В одностороннем порядке: по требованию одной из сторон. Такой вариант расторжения договора купли-продажи квартиры возможен только через суд. Решение суда может занять до четырех месяцев, еще в течение месяца можно подать апелляцию.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи в судебном порядке
До обращения в суд инициатору следует потребовать у второй стороны расторжения — лично или отправив требование заказным письмом
По истечении 30 дней или в случае отказа подать исковое заявление в суд
При подаче иска в суд приложить к заявлению исковые документы, документ с причиной расторжения сделки, договор купли-продажи, расчет суммы взыскания, квитанцию об оплате госпошлины
В ходе судебных разбирательств участвовать в судебных заседаниях и дождаться решения суда
После решения суда обратиться в Росреестр за решением вопроса о переходе права собственности
Вместо того чтобы доказывать в суде недействительность сделки, лучше заранее перестраховаться до момента ее заключения: кто предупрежден, тот вооружен.
Что стоит проверить перед покупкой квартиры
Убедиться, что продавец квартиры является ее собственником или действует от имени собственника на основании действительной доверенности
Убедиться, что все собственники квартиры согласны подписать договор купли-продажи
Проверить, кто зарегистрирован в квартире, у кого есть прописка
Выяснить, кто может претендовать на квартиру — наследники, родственники, супруги, иные лица
Получить документы о перепланировке, если таковая была или выяснить, если перепланировка осталась не узаконенной
Проверить лицевые счета и документы об оплате — на случай, если по квартире числится задолженность по ЖКХ или квартира находится в залоге
Самостоятельная проверка документов на квартиру может отнять значительное время. Кроме того, всегда остается риск упустить какие-то важные детали. Чтобы не поставить покупку квартиры под угрозу, лучше прибегнуть к помощи профессионалов.
В случае, если вы захотите купить квартиру в Омске, «Метр квадратный» предоставляет сервис проверки недвижимости, в котором вопросы клиентов решают не роботы, а живые люди — специалисты по недвижимости и юристы в этой области. Они помогают учесть неочевидные риски и убедиться в прозрачности и безопасности сделки купли-продажи квартиры.