om1.ru
Покупка жилья в новостройке: лайфхак для новосибирцев и омичей На что необходимо обратить внимание, чтобы благополучно приобрести квартиру в новостройке?

Покупка жилья в новостройке: лайфхак для новосибирцев и омичей

На что необходимо обратить внимание, чтобы благополучно приобрести квартиру в новостройке?
14 марта 2021, 12:20
Инструкция

С прошлого года в соответствии со сложившимся общероссийским трендом в Новосибирске наблюдается настоящий ажиотаж на рынке купли-продажи недвижимости. На фоне колебаний курсов валют, ослабления рубля, а также снижения ставок по банковским вкладам и льготным ипотечным программам люди стараются вложить накопленные сбережения в жильё. Так, по данным экспертов Авито Недвижимости, спрос на новостройки в городе по итогам 2020 года вырос на 13%, а предложение увеличилось ещё заметнее — на 34%. При этом средняя цена за квадратный метр в новостройках Новосибирска к концу года составила 74 963 рубля.

Воспользоваться текущими льготными ипотечными ставками и возросшим предложением на рынке новостроек спешат многие новосибирцы, в связи с чем правильная подготовка к покупке своей первой жилой собственности приобретает особое значение.

Публикуем чек-лист, который поможет без рисков осуществить сделку по приобретению квартиры в новом доме.

1. Поиск вариантов

Сегодня поиск жилья стал намного проще, чем прежде — появилось много сервисов в онлайн-формате, например, Авито Недвижимость, благодаря которым будущая квартира отыщется достаточно быстро. Так, на платформе собрана самая большая база объявлений в России — более 2 млн предложений. Таким образом, на сайте продаётся каждая вторая квартира в стране. При этом за февраль в категории «Недвижимости» объявления разместили 398 тысяч пользователей, а ежемесячная аудитория раздела, по данным на декабрь 2020 года составляет 21,8 млн человек.

 
Как правило, перед покупкой у будущих владельцев уже есть приблизительное понимание, какой должна быть квартира по площади, количеству комнат и ценовому диапазону. В таких случаях специальные фильтры на онлайн-платформах сделают процесс выбора подходящей квартиры значительно удобнее. На онлайн-сервисах размещены объявления с подробными описаниями, указанием этажности и комнатности, фотографиями, точным местоположением на карте и ценой, что позволяет легко сортировать объекты в зависимости от необходимых критериев будущего жилья. Однако при поиске не стоит всё же задавать слишком много ограничений, чтобы не упустить и другие интересные варианты: часто покупатели отдают предпочтение тем квартирам, которые исключали на начальном этапе, — к примеру, вместо трёхкомнатной квартиры в итоге приобретают двухкомнатную, но большей площади.
 

Помимо этого, подобные сервисы дают возможность посмотреть квартиру онлайн, а значит, существенно сэкономить собственное время. Так, на Авито Недвижимости можно сразу же узнать контакты продавца и договориться об онлайн-просмотре. Для этого потребуется всего лишь выбрать объявление с соответствующей пометкой и назначить удобное время вместе с владельцем.

Стоит учитывать, что поиск подходящего варианта займёт определённое время, даже если вы не рассматриваете новую квартиру как будущее место жительства, а планируете приобретать недвижимость в качестве инвестиции. Поэтому отведите на поиск квартиры как минимум месяц — так вы сможете в комфортном для себя режиме осмотреть и сравнить понравившиеся объекты, встретиться с продавцами и риелторами, подготовить и проверить все документы.

2. Окружение

При выборе квартиры лучше действовать от общего к частному. Сначала посмотрите, что собой представляет район, затем — дом и его окрестности, а только потом осматривайте квартиру (в случае если дом уже построен). Обращайте внимание на то, нет ли в микрорайоне вредных производств или загруженных в часы пик транспортных артерий. Обязательный набор инфраструктуры в шаговой доступности или максимум в паре остановок от дома должен включать в себя супермаркет (а лучше сразу несколько), аптеку, поликлинику. Семьям с детьми важно, чтобы рядом также располагались школа и детский сад. Отсутствие необходимых объектов непременно скажется на качестве проживания в дальнейшем.

«При выборе жилья в новостройке стоит оценивать и будущие перспективы развития района: возможно, в ближайшее время планируется открытие нового транспортного узла или крупного культурного центра. Это будет влиять как на качество жизни в районе в будущем, так и на ликвидность квартиры в случае возможной перепродажи», — отмечает руководитель направления первичной недвижимости в Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.

3. Качество жилья

 
Обязательно нужно обратить внимание на то, с какой отделкой предлагаются квартиры: порой доведение до ума «голого бетона» может вдвое увеличить стоимость недвижимости. Кроме того, если дом уже построен, постарайтесь найти в сети отзывы его жильцов, а если он только строится — поищите отзывы о других проектах того же застройщика. Они могут выявить типовые проблемы, например, плохое качество инженерных коммуникаций или низкий уровень шумоизоляции (популярные сейчас монолитные дома страдают этим недостатком чаще, чем старые панельные).

4. Наличие эскроу-счетов

С недавних пор, согласно российскому законодательству, долевое строительство жилья — одна из самых популярных юридических форм строительства — запрещено в старом формате, при котором застройщики принимали деньги у желающих купить квартиру напрямую. Это снизило вероятность того, что покупатель станет обманутым дольщиком, который вложился в дом, так и оставшийся недостроем. Тем не менее нужно оговориться, что «запрет долевого строительства» — это разговорная формулировка, которая сильно упрощает юридические нюансы. В ряде случаев долевое строительство пока ещё возможно, более того, чаще всего новостройки продаются по ДДУ (договорам долевого участия).

Если строительство началось после 1 июля 2019 года, оно обязательно должно вестись только по новым правилам: застройщик обязан открыть для покупателей «подстраховочные» эскроу-счета.

 
Если он этого не делает и принимает деньги напрямую или иным способом — это повод для того, чтобы задуматься и в конечном счёте отказаться от такой сделки. Если же на момент окончательного перехода на новую систему финансирования строительство уже было начато или на него уже было выдано разрешение, то здесь возможны варианты с договором долевого участия. Право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов подтверждает специальный документ — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

5. Статус ЖСК

Ещё дом может строиться как ЖСК (жилищно-строительный кооператив), однако такой вариант является менее предпочтительным. Новые проекты по форме ЖСК на данный момент в России запрещены — исключение составляют лишь определённые случаи (например, ЖСК для военных, достройка обанкротившихся ранее проектов или тех, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года). Дело в том, что договор пайщика ЖСК не регистрируется в Росреестре, что создает риск стать жертвой мошенничества: один и тот же пай могут продавать несколько раз. Поэтому если застройщик предлагает покупку квартиры без эскроу-счета, с помощью пая ЖСК или по другой нестандартной схеме — это повод отнестись к нему с особенным вниманием и как минимум привлечь к сделке юриста.

6. Репутация застройщика

Компания, которая возводит дом, должна быть известной, обладать солидным портфелем выполненных проектов и кредитоваться в проверенных крупных банках. Часть информации о застройщике можно почерпнуть на форумах покупателей недвижимости, однако не стоит этим ограничиваться.

 
Проверьте более формальные тонкости: не включён ли девелопер в реестр неблагонадёжных застройщиков по Новосибирской области на сайте Единой информационной системы жилищного строительства? Выдано ли разрешение на строительство объекта? Оформлены ли права на землю под строящимся домом? Правомерен ли договор, который хотят с вами заключить? Соответствуют ли документы по дому требованиям 214-ФЗ (Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости)? Узнать всё это можно обратившись к юристу или заказав отчёт на одном из специализированных онлайн-сервисов. Также могут помочь сайт Федеральной налоговой службы и картотека дел Арбитражного суда.
 

«При покупке жилья в ипотеку стоит обратить внимание, работает ли застройщик по программе субсидирования процентных ставок. Как правило, эта информация доступна на сайте компании или банка. Также помните, что если у вас есть дети, то приобретая квартиру, можно воспользоваться материнским капиталом или же получить сниженную процентную ставку», — советует Дмитрий Алексеев.

7. Договор

В большинстве случаев квартиры в новостройках продаются по ДДУ — договору долевого участия. Он заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а после, когда дом уже сдан, застройщик заключает с покупателем ДКП — договор купли-продажи.

 
В договоре должны быть указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, а также отмечено, как будут вестись расчёты, если после ввода дома в эксплуатацию площадь квартиры окажется меньше или больше обозначенной. Кроме того, в договоре прописывается точный срок передачи квартиры собственнику. При покупке новостройки по новым правилам в договоре фиксируются обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, а также название и реквизиты банка. К договору должен быть приложен план помещения, а если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то и приложение с описанием вида отделки, перечня работ и материалов. При покупке квартиры в ипотеку сначала составляется договор кредитования — при этом в ДДУ обязательно указывается, что покупка оплачивается с привлечением заёмных средств.
 

Также квартира в новостройке может продаваться по соглашению о переуступке прав: при таком сценарии старый владелец по сути передаёт новому свои права и обязательства, а не саму квартиру. Такие сделки обычно должны быть одобрены застройщиком, а в случае ипотеки — также банком, иначе они не совсем законны. Кроме того, покупателю придётся заплатить комиссию в размере 1–2 % от стоимости квартиры. Но стоит помнить, что всё это возможно только до ввода дома в эксплуатацию — после этого квартиры продаются уже по договору купли-продажи.

Хочешь чаще читать новости Om1.ru? Нажми "Добавить в избранные источники Дзен.Новостей".
Нашли опечатку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter