Вторичный рынок в 2016 году — основной двигатель продаж, уверенно заявил директор филиала федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Омске Кирилл Рязанов. По его словам, с января по ноябрь цена упала на 5%: покупать выгодно, продавать — нет. При этом покупатели стали привередливыми, что логично, когда на рынке много продавцов. В итоге последние легко уступают до 10% стоимости.
— Ключевой фактор — рынок недвижимости продолжает работать и даже развиваться. Это движение связано со снижением ставок по ипотеке. Со второго полугодия на первичном рынке ставки снижаются. На первичном — 13%, на вторичном — 11,3%. К тому же банки имеют свои предложения по снижению. Рынок продолжает дешеветь. При этом отмечается доступность ипотечных программ.
|
---|
Динамика средней ипотечной ставки |
В свою очередь, представители банков заметили, что на первичном рынке важна репутация застройщика. Когда клиенты предпочитают не рисковать, связываясь с новостройками, и брать «вторичку», застройщики пытаются выправить ситуацию доступными средствами.
— В прошлом году доля первичного рынка была значительно выше в нашем портфеле. Сейчас не так много застройщиков, с кем можно взаимодействовать. И клиенты выбирают тех, кто аккредитован. По нашим данным, порядка 30 застройщиков работают на рынке. Из них порядка 22 у нас аккредитованы. Но нельзя забывать о том, сколько из них имеют объекты, — их гораздо меньше. У нас порядка восьми застройщиков, которые активно продают жилье и с которыми мы имеем возможность взаимодействовать по подбору объектов.
Как подтвердила начальник центра ипотечного кредитования банка «ВТБ24» Ольга Петрова, «клиенты выбирают надежных застройщиков, именно на них банк наращивает долю».
— В среднем 40% — это новостройки, 60% — уже в течение двух лет вторичное жилье. Не секрет, что у нас есть новостройки, которые не попадают в господдержку. Половина из них — это ЖСК. По господдержке мы и в следующем году предлагаем ипотеку для тех, кто уже подал заявку. Мы такой ставки не видели даже в 2014 году.
|
---|
Динамика удельной цены на вторичном рынке |
В «Газпромбанке» также отметили по уже названным причинам превалирование вторичного рынка над первичным. Как уточнил начальник отдела по обслуживанию физлиц омского филиала банка Евгений Великода, две из трех сделок (а порой и три из четырех) связаны со «вторичкой», и кроме того, сами агентства больше тяготеют к этому рынку. В таких условиях застройщики по-разному пытаются привлечь потенциальных клиентов.
— Рынок так сыграл, что вторичное жилье заняло основную массу, в июле новостройки практически в ноль встали. Застройщики не очень сыграли, потом стали выруливать. Мы начали активно вести работу по аккредитации объектов, разработку программ через подрядчиков. Новостройки чем важны — такие сделки безопаснее, нет двух сторон и компании это необходимо для проведения встречных сделок, когда продают «вторичку». Застройщик застройщику рознь. Фишки есть у всех. Первая их фишка — это давать скидку, застройщики тоже хотят продаж и готовы двигаться по цене. Есть те, кто сразу в собственность оформляет, есть, которые предлагают сниженную процентную ставку за счет преференций с банками-партнерами. Все двигаться пытаются.
|
---|
Средний размер торга на вторичном рынке |
При этом портрет самого клиента не слишком изменился — в основном это люди от 25 до 40–47 лет, равно как и требования к нему. Решение о выдаче ипотеки зависит от дохода, первоначального взноса.
— Возраст, доход имеет значение для суммы кредита. Если доход 20–30 тысяч, то до полумиллиона можно получить, — спрогнозировали банкиры. — Если заявка через партнера — ей везде зеленый свет.
Также смотрят на наличие судимости и, конечно, кредитную историю. Причем банки не могли не отметить закредитованность омичей.
— Есть, конечно, вопрос закредитованности Омской области. Нет уже клиентов, которые приходят без каких-то оформленных кредитов, кредитных карт или других ипотек. Бывает, и вторую ипотеку берут, изредка, но бывает. В среднем, по статистике, одна квартира в жизни покупается.
Кроме прочего, было отмечено, что, во-первых, немало сделок совершается на эмоциях: увидел — понравилось. К тому же в преддверии Нового года: многим хочется что-то поменять. Во-вторых, есть сложности с продажей будущей «вторички», когда клиент хочет продать по цене не ниже той, за которую покупал. Это естественное желание, но в итоге человек не может купить новое жилье из-за того, что ждет, пока продастся старое, и таких сделок много. В-третьих, если решение по ипотеке «в кармане», клиенты часто меняют сферу интересов и смотрят жилье, которое не планировали бы. В-четвертых, понемногу проявляется микроипотечное кредитование, когда есть крупный первоначальный взнос и до нужной для покупки суммы не хватает не так уж много.
|
---|
Динамика ипотечной ставки на первичном рынке с учетом господдержки |
Что касается 2017 года, ни риэлторы, ни банкиры далеко не прогнозируют, только на ближайшую перспективу с учетом того, что программа господдержки по ипотеке должна вскоре завершиться.
— Экономика начинает оживать, люди станут лучше жить. Если ставка будет 8–9%, рынок, наверное, вообще взорвался бы. Но пока тенденции не позволяют говорить об этом: если ставка и будет меняться, то незначительно, — считают в «Этажах». — Ставки растут, когда поднимаются продажи. В первые два месяца 2017-го глобальных изменений не будет. Скорее всего, у населения ожидания будут, что что-то изменится, попридержат продавать.
— Нет тенденций, чтобы ставка упала. Сейчас ставки очень низкие, говорить о дальнейшем снижении нет оснований, — добавила представитель Сбербанка. — После снятия господдержки то, что будут делать банки, — темное пятно.
Фото, инфографика: «Этажи»