О строительном рынке и санкциях
— Как оцениваете ситуацию с жилым строительством в Омске? Статистика показывает некоторый спад (Омск попал в конец рейтинга городов по вводу жилья — прим.ред.). В прошлом году введено около 700 тысяч квадратных метров, но больше половины из этого — ИЖС.
— За всех говорить не буду, говорю за «Стройбетон». У нас всё стабильно, мы как вводили около 100 тысяч кв. метров жилья в год, так и вводим. В этом году, наверное, будет чуть меньше, потому что мы одновременно строим два детских садика. Что касается продаж, у нас жильё в основном экономкласса, продаётся готовое, с отделкой под ключ — забирай и живи. Проблем с продажами нет.
— А если говорить в целом о рынке?
— Рынок дёргает немного. Центробанк повысил ключевую ставку — поднимается ставка по ипотеке, рынок падает. Скакнул евро — народ побежал снимать депозиты, покупать жильё. Нестабильная ситуация. С одной стороны, у людей падают доходы, жилья покупают меньше. С другой, у нас резко повысились зарплаты в оборонке в условиях СВО, люди получают деньги, вкладывают в недвижку. Эта тенденция хорошо просматривается. Но с этим связаны и определённые кадровые проблемы в строительстве: допустим, электрик получал 60 тысяч рублей, перешёл на танковый завод — цифра умножается на два. Понятно, куда он пойдёт работать.
— Санкции и СВО как сильно повлияли на строителей?
— В плане кадров отток есть, но не такой большой. В основном он коснулся водителей, особенно на первом эпапе СВО. Многие также уходят в оборонку: электрики, фрезеровщики, токари, узкие специалисты. Но мы уже адаптировались к этому. Санкции повлияли на нашу производственную линию — она у нас немецкая. Мы хотели ещё одну линию запустить, но, к сожалению, не вышло. Теперь запчасти приходится кривым путём добывать, вплоть до того, что машинами ввозим какие-то запчасти через Казахстан. Это и дороже, и неофициально. У китайцев аналогов немецких линий пока нет. Но в целом мы технику обновляем, в этом году через лизинговую компанию накупили техники почти на 200 миллионов.
— В Омске много говорилось о том, что нужно строить миллион квадратных метров в год. Как думаете, есть в этом потребность?
— Я считаю, это всё популизм.
О конкуренции с иногородними застройщиками
— Как уживаетесь на рынке с иногородними застройщиками?
Пусть они с нами уживаются! «Стройбетону» они вообще не конкуренты, у нас разные рынки. Они уже продают квартиры, а сдача в 2025 году. Люди приходят, деньги приносят в эскроу-счёт. Будет квартира или нет, никто не знает. Ну вроде строятся. А ко мне люди приходят с тем, что жить где-то надо — покупают квартиру, берут ключи, на следующей неделе уже переехали.
— Но наступит 2025 год, будут построены новые кварталы. Тогда как?
— У них метр будет по 150 тысяч, а у нас — 110. У меня всё равно дешевле будет. У нас своё производство, три завода в Омске, проектная мастерская, подрядные организации.
— А для города выгодно такое большое количество иногородних застройщиков, как по-вашему?
— Пусть заходят. Только они ни одной программы не закрывают. Все городские программы закрываем мы, без ложной скромности. Сироты на нас, аварийка на нас, медики на нас (имеются в виду региональные и муниципальные программы по строительству жилья для льготных категорий и переселенцев из аварийного жилья — прим.ред). По всем чрезвычайным ситуациям ко мне приходят, и мы идём навстречу. Мы сейчас городу продаём дом под расселение ветхого и аварийного жилья, там средняя цена в районе 83 тысяч за «квадрат».
— Как считаете, омичи справились бы своими силами?
— При последнем губернаторе было несколько негативное отношение к омским застройщикам. Приведу пример: при Полежаеве мы реально миллион квадратных метров строили, и справлялись. Полежаев поганой метлой гнал иногородних застройщиков, никого не пускал. Они при Буркове пошли потоком, политика была такая, что омские строители не справляются.
— Вы считаете, что приток иногородних застройщиков — это политизированное решение?
— Абсолютно политизированное. Потом, если помните, была куча уголовных дел: сорвали программу по детям-сиротам, по ветхому и аварийному жилью, какие-то дела ещё не закончены.
— Как вас ущемляли?
— По два года было можно получать разрешение на строительство. Наша компания тоже сталкивалась с таким явлением, но это было связано не столько с губернатором, с предыдущим мэром была непростая ситуация. Для дома на улице Чернышевского мы за разрешением ходили два года, не могли получить. Такая же история была с домом на 9-й Линии. Сейчас такого нет, на сегодняшний день в мэрии толковая команда, мы в разумные нормативные сроки получаем разрешительную документацию.
О расширении Амура-2
— Амур-2 — ваш главный объект в Омске?
— У нас много площадок. Амур-2 — основная, потому что мы ещё с предыдущим губернатором подписали большой инвестиционный проект. Условия там довольно жёсткие: «Стройбетон» должен за 10 лет построить второй и третий микрорайоны, 330 тысяч «квадратов» жилья ввести. А землю, которая у нас в частной собственности, я могу и попозже освоить.
— При этом в Амуре и в других новых микрорайонах большие проблемы с инфраструктурой — не хватает дорог, садиков, школ. Как должна решаться эта проблема?
— Она решается. Мы на себя взяли все проектные работы, документация уже прошла экспертизу, прошла через мэра и горсовет. В следующем году дороги там будут построены за счёт города. Внутриквартальные мы сами делаем, а дороги между микрорайонами будет строить город.
— А с детскими садами как дела?
— Два садика мы строим одновременно, один в сентябре врио губернатора пообещали сдать. Со школой вопрос сложный. В генплан заложена одна из самых больших школ в России — на 2500 мест. В стране такая только одна (в московском ЖК «Зиларт» — прим. ред.). Мы включили её в проект, громадная действительно школа. Но строительство начнётся года через три, не раньше. Сейчас пока школа №96 перешла на двухсменный режим работы: в первую смену 1122 ребёнка, остальные во вторую. В целом там сейчас около двух тысяч детей учатся. Проблема там не только в нехватке мест, не могут же ещё учителей найти.
— Спрос на жильё в Амуре-2 не падает на фоне всех этих инфраструктурных сложностей?
— Наоборот. Мы строим в год 2100–2200 квартир, из них около 70% в Амуре. Сейчас в продаже из двух тысяч осталось 19 квартир. В месяц продаётся квартир 200. От 70 до 75% — ипотека.
— Рос цен на жильё людей тоже не останавливает?
— У нас же не глобальный рост цен. На сегодняшний день средняя цена у нас — 3,4 млн рублей за 37 «квадратов». То есть 91,3 тысячи за квадратный метр. Это готовая однокомнатная квартира с отделкой. Причём однушки всегда дороже, двушки-трёшки у нас где-то 85–86 тысяч за «квадрат». Цена не космос.
— Но всё-таки за пару лет она выросла в два раза.
— Я на стройке с 2005 года. Мы первые квартиры продавали и по 350 тысяч, но тогда и цемент стоил 800 рублей. А сейчас он стоит восемь тысяч. Подорожание связано с материалами. Всё дорожает — металл, цемент. Мы спекуляциями не занимаемся, у нас цены реальные.
О Левобережье и «блатном доме» в центре
— Вы сейчас ещё на Левобережье строите дома, в районе Шаронова. Это перерастёт в микрорайон?
— Там пять домов построено, закончили микрорайон. Он, кстати, занял второе место в конкурсе лучших районов комплексного развития. Взяли в аренду у города ещё два участка — угол улиц Крупской и Шаронова, где будет ещё два дома. По поводу микрорайона есть сложности. Рядом стоит два брошенных дома — «Квартал романтиков». Чтобы красивый микрорайон сделать, нужно с ними что-то решить. Их забрала фирма «Дорстрой» на достройку, но она жильём не занималась раньше, не знаю, как это будет (СПК «Дорстрой должна сдать два дома обманутых дольщиков к осени 2024 года; за работы фирма получила 530 млн рублей из федерального бюджета — прим.ред.).
— Ваше мнение: сколько Левый берег ещё выдержит застройки при том же количестве дорог?
— Вопрос к нашим властям. Нужно новый мост строить, по большому счёту. Не хочу никого критиковать, но вот плотину строят (Красногорский гидроузел — прим.ред.) — почему как в Новосибирске не сделать по верху автомобильное движение? Шишов — великий проектировщик, почему дорогу не запроектировали изначально? И плотины нет, и дороги. Сейчас пойдут просить денег на мост — сначала там бы сделали.
— Но вряд ли мост — близкая перспектива, а Левый берег интенсивно застраивается, выбраться оттуда всё сложнее.
— Какие ещё территории в городе вас интересуют?
— У нас в собственности свыше 20 га на проспекте Королёва, «Сады Наука» будем застраивать. Там три недостроя нужно закончить, один новый дом уже на пять этажей построили, но пока заморозили — просто людей на более «горячие» объекты кинули. Мы там не торопимся, когда решим, тогда решим. Думаю, лет семь там проработаем.
— В Октябрьском округе строим 12-этажный дом в районе ДК Баранова, там три свечки, две уже давно построены, в следующем году всё сдадим.
— Район Биофабрики застраиваем. Само здание биофабрики пойдёт под снос, на этом месте будут дома. Здание признано аварийным, что с ним делать — ждать, пока завалится, кого-нибудь придавит? Это наша собственность, мне потом сидеть. Думаю, осенью начнём снос, там серьёзный объект, месяцев шесть с ним провозимся.
— А где самая привлекательная для строителей земля?
— Конечно, центр. Мы сейчас на Чернышевского достраиваем второй дом в 19 этажей, в октябре — ноябре снимем оттуда кран.
— Можно узнать цену за «квадрат»?
— Когда достроим, будет где-то 130–140 тысяч.
— То есть на уровне «Брусники» и «Эталона».
— Но тут, извините, центр города, там земля стоит… цену называть не буду, но очень дорого.
 |
|---|
| Тот самый дом на Чернышевского в ЖК «Золотой парус« |
О сносе частного сектора
— Сейчас обсуждается большой проект комплексного развития территории (КРТ), предполагающий снос частного сектора на Северных. Как к этому относитесь, интересно ли вам участвовать?
— На самом деле это уже второй проект комплексного развития территорий. Первый — наш. Мы выиграли на торгах, заплатили городу 105 млн рублей в бюджет и забрали 18 га в Амуре за «Лентой». Их мы будем лет девять-десять осваивать, нам хватит. На Северные я уже не пойду. Есть другие омские застройщики — насколько знаю, Шамил Шихмирзаев будет участвовать (владелец ресторана «Шато», застройщик прилегающего микрорайона «Северное сияние»).
— Такая большая и сложная территория под силу омичам или здесь хотят привлечь иногородних застройщиков?
— Иногородние как раз сюда не пойдут, потому что тут расселение жилья не через городскую программу, а застройщику надо самому с людьми договариваться. Мы были пионерами в этой сфере, начинали переселение на Биофабрике — это очень тяжело, у многих людей требования завышенные (речь о выкупной стоимости расселяемого жилья — прим.ред.).
— А выкуп земли по КРТ разве будет в формате обычных гражданско-правовых договоров? Планируется вроде бы на условиях застройщика, вплоть до изъятия жилья. По крайней мере, в предварительной документации просматривается такая возможность, хотя написано очень туманно.
— Очень туманно. В любом случае, люди тогда пойдут в суд, заявят, что их «гнобят». Ничего не получится. Никакого принудительного изъятия жилья нет и не может быть.
— Считаете, не будет у нас реновации а-ля Москва, только в частном секторе?
Не будет. Проедьте — там всё коттеджами же застроено.
А Шихмирзаев как строит? У него, допустим, десять домов под снос. Восемь человек согласились, двое нет — хорошо, с восьмерыми договор подписывается, эти двое пусть остаются, если им так нравится.
Я про свой проект КРТ могу рассказать (в Амуре-2 — прим.ред.), где не было жилой застройки. У нас 18 га, на этой территории изначально должны были быть автосалоны, какие-то торговые площади. Мы эту территорию забрали, сделали проектирование детского садика, участок отмежёвываем и отдаём городу. Также выделяем участок под ветеринарную лечебницу, ещё один — под ВМХ-стадион. Остаётся около 15 га под жильё.
— Чем тогда отличается формат КРТ от того, что делает та же «Брусника»? Это ведь тоже комплексное освоение территории с дорогами, социальными объектами и так далее.
— КРТ заключается в том, что застройщик делает проектирование за свой счёт для школы, садика, дорог и передаёт это в муниципалитет или в область. Потом из области приходит финансирование по какой-нибудь программе для строительства. Застройщик не строит соцобъекты по КРТ за свой счёт — это только в Москве возможно, но Москва — это вообще другая страна.
— Но зачем вводить формат КРТ, если и раньше всё так же примерно и работало?
— Формат вводят для пополнения бюджета города, и чтобы землю отдавать на определённых условиях: чтобы это была не точечная продажа. Беру я, например, 20 га, мне утверждают план развития. То есть я не только отдельный дом там воткнул, а теперь весь план на мне, я должен проектировать, «посадить» детские садики, согласовать с главным архитектором, пройти общественные слушания. Только потом мне утверждают проект. Если в нём заложен детский садик, то другого варианта не будет. Кто его будет строить, через пять или десять лет, но он там будет.
— То есть в целом это позитивный сценарий?
— Да. Только иллюзий не питайте, что застройщики такие бессребренники, будут за свой счёт строить школы и дороги.
— Стоит ли повышать высотность жилья в Омске? У нас этажность постепенно растёт, строят от 16 этажей и выше.
— Не стоит повышать. Ограничения по высотности в связи с аэропортом в городе у нас есть.
Даже 10-этажку строим — верхний этаж слабее продаётся. Больше любят средние этажи: с третьего по шестой сразу уходят, второй чуть похуже, остальные в последнюю очередь.
— Часто говорится, что конкуренция среди застройщиков повышает качество жилья. Но, по вашим словам, строится просто жильё разного класса, это разные рынки. То есть нет стимула повышать качество?
— Когда они (иногородние застройщики — прим. ред.) что-то построят, мы сравним. Сейчас мы просто своё жильё улучшаем, независимо от них. Каждый новый дом у нас лучше предыдущего. То, что мы все дома сейчас делаем в плитке, это уже большой скачок по качеству. Они в заводских условиях облицованы плиткой Kerama Marazzi, фасад вечный практически — ни красить, ни штукатурить не надо, и вид сразу совершенно другой. Во всех дворах у нас сейчас спортивные площадки с покрытием с резиновой крошкой, ёлки высаживаем полукрупномеры.
О новых активах
— Вы недавно приобрели фирму «Модулор». Можно узнать, зачем?
Я две фирмы приобрёл: одна «Модулор», а вторая «Ама». Это проектная мастерская Мальцева Владимира Сергеевича, почётного архитектора России. Зачем? У нас есть собственная проектная группа, но помимо этого есть ещё и производство железобетона 20-й серии, и жилой, и промышленной. Мы делаем большие поставки на Север, в Салехард, и столкнулись с проблемой. Можно было бы увеличить поставки в два раза, но северяне говорят, что нашу серию никто проектировать не умеет. Поэтому мы планируем, что наши специалисты сами будут проектировать дома и мы будем предлагать северянам их сразу с проектом. А спрос большой.
Плюс по проекту КРТ в Амуре будет не КПД (крупнопанельное домостроение — прим.ред.), а тоже железобетон 20-й серии. Это, получается, 130–140 тысяч квадратных метров нужно запроектировать. Тоже будут работать свои проектировщики.
— С главным архитектором Омска Романом Воробьёвым взаимодействуете?
Выбор достойный. Это очень уважаемый человек, я его лично прекрасно знаю. Роман Владимирович когда-то работал в «Горпроекте», начинал проектировать наши дома. С его приходом всё поменялось в лучшую сторону. До этого в департаменте архитектуры одни юристы были, приходишь с каким-то строительным вопросом — они просто не владеют темой. Сейчас просто пришёл специалист на своё место.
Фото: ГК "Стройбетон", портал Om1.ru