Снижение доступности жилья из-за ухудшения условий льготной ипотеки и роста ставок по ипотечным кредитам не отпугнуло покупателей. Уходящий год скорее всего установит абсолютный рекорд по продажам жилья. Но уже в 2022 году есть реальные основания ожидать некоторого падения цен на недвижимость.
Рост цен в 2021 году не остановил покупателей
Ключевым событием, которого ждал весь рынок жилья в 2021 году, безусловно, стало сворачивание программы субсидирования государством льготной ипотеки под 6%. Вместо полного завершения программы было решено продлить её ещё на год, до 1 июля 2022 года, но снизить лимит по кредиту до 3 млн рублей, а ставку поднять до 7% годовых. Вместе с тем программа «Семейной ипотеки» был расширена на семьи с одним ребенком. Ранее она распространялась только на семьи минимум с двумя детьми.
Рынок больше интересовало не столько завершение госпрограммы, сколько реакция покупателей на уменьшение стимулов. Снижение доступности ипотеки должно было привести к падению продаж и охлаждению рынка. Однако динамика оказалась иной. В июле, после начала действия более жестких условий льготной госипотеки, действительно произошло кратковременное замедление темпов продаж жилья и выдачи ипотеки. Но уже с августа продажи начали расти относительно аналогичных периодов доковидного 2019 года. Отчасти этому способствовали продолжающийся цикл повышения ключевой ставки, сохраняющийся ажиотаж на рынке и подорожание вторичной недвижимости.
Рост цен на «вторичку» компенсировал удорожание новостроек для клиентов, использующих продажу существующей квартиры для приобретения новой. Наиболее пострадавшей частью покупателей от роста цен стали клиенты, копившие на новое жилье с нуля.
Судя по оперативным данным, 2021 год станет одним из рекордных как по количеству сделок с жилой недвижимостью, так и по сумме. «Открытие Research» ожидает, что по итогам года на первичном рынке жилья РФ может быть заключено около 850 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Это станет абсолютным рекордом. До сих пор рекорд держал 2014 год, когда было зарегистрировано 847 тысяч ДДУ. В 2020 году было заключено 764 тысяч сделок, а в 2019-м — 783 тысячи.
Высокий уровень продаж в 2021 году и сохранение повышенного спроса на жилье после изменения условий государственной ипотечной программы в большинстве крупнейших агломераций страны воспринимаются участниками рынка как ясный сигнал, что покупатель «проголосовал рублем» и согласился с новым уровнем цен. Это значит, что в ближайшее время мы не увидим их снижения.
Снижение цен на жилье начнется в 2022 году, но оно не будет значительным
С другой стороны, в 2022 году должны окончательно исчерпать себя дополнительно стимулирующие спрос факторы. Это означает, что рынок будет стремиться к исторически сложившейся сезонности. Однако уровень доступности ипотеки к началу 2022 года, по сути, опустится ниже уровней 2018–2019 годов. Это должно дополнительно снизить спрос. Для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса. Мы видим заинтересованность застройщиков в механизме, позволяющем использовать поступления на счета эскроу для снижения процентной ставки по ипотеке для своих покупателей, а не только для снижения ставки по кредиту на проектное финансирование.
Это приведет к ситуации, когда экспонируемые цены на жилье будут стагнировать либо незначительно расти, в то время, как фактические цены продажи начнут снижаться за счет увеличения предлагаемых застройщиками скидок. По оценке «Открытие Research», в 2022 году среднегодовая фактическая цена может снизиться на 3–5%, в том числе за счет выхода на рынок новых проектов.
Основными определяющими рынок в следующем году факторами будут окончательное завершение льготной госипотеки, нормализация рынка и возвращение исторической сезонности. Кроме того, ожидается, что в 2022 году завершится наладка новых для рынка механизмов — базы для развития малоэтажного домостроения (ИЖС) и комплексного развития территорий (КРТ). Эти механизмы могут значительно изменить ландшафт рынка. Та же «Сельская ипотека» демонстрирует повышенный спрос покупателя на качественное загородное жилье. Тем не менее, из-за инертности рынка значительное влияние эти факторы начнут оказывать не ранее 2023 года.