Цены на недвижимость в России росли опережающими темпами с весны 2020 года, когда на рынке появилась «дешёвая» льготная ипотека. Однако затем коррективы внесла СВО и частичная мобилизация. В Москве жильё в 2022 году даже немного подешевело, в ряде других крупных городов рост сильно замедлился. Портал Om1.ru решил выяснить у экспертов, стоит ли ждать заморозки либо снижения цен на квартиры в Омске, когда будет самый удобный момент для покупки и какие факторы сейчас влияют на рынок.
В стороне от глобальных трендов
Начнём со спойлера: снижаться цены на жильё в Омске вряд ли будут, но рост цен однозначно замедлится. Аналитики отмечают, что СВО практически не повлияла на рынок недвижимости в нашем городе. В Москве, по оценке директора агентства недвижимости «КвартСервис» Романа Дребушевского, за год реальные цены снизились до 15%. В Омске же меньше и объём жилья, и мобильность населения. Вопреки прогнозам, после февральских событий 2022 года омичи не ринулись вкладывать деньги в квартиры.
Частичная мобилизация тоже не привела к росту количества сделок. Как считает Каюкин, уехавшие люди в будущем могут сформировать отложенную волну спроса, пока же, вероятно, ещё не определились с планами, и заметного роста предложений по продаже недвижимости на рынке не было.
Вообще на омский рынок недвижимости гораздо больше влияют колебания ставки по ипотеке, чем глобальные политические события, отмечают эксперты. После февральских событий ставку рефинансирования подняли, и это обвалило количество сделок на порядка 20%. Но ставку быстро вернули.
«Рынок поддерживается ипотекой, видна активность застройщиков, которые финансируются банками. Поэтому, если рынок начинает вставать, то это отражается на других отраслях экономики. Когда у нас подняли ставку рефинансирования до 20%, ипотека фактически стала неподъёмной для большинства, количество сделок резко сократилось. Участники рынка сразу стали сигнализировать об этом в Центральный банк, и в итоге за 2–3 месяца ставка вернулась на прежний уровень, рынок ожил», — говорит Дребушевский.
Плоды льготной ипотеки
Сейчас стоимость недвижимости в Омске установилась на уровне 80 тысяч рублей за кв.м в старом фонде и 88–90 тысяч — в новостройках. За год «вторичка» подорожала на 11%, «первичка» — на 17%. Эти цифры — чуть выше уровня инфляции, что говорит о том, что резких колебаний цен не было, отмечает директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин. Количество сделок за год всё-таки снизилось, но по ценам рынок успел отреагировать раньше.
Взрывной рост стоимости квартир наблюдался в 2020–2021 годах, и это стало следствием программ льготной ипотеки, которую ввели в разгар пандемии как антикризисную меру. В Омске за счёт дотаций из областного бюджета стандартная льготная ставка 6,5% годовых доходила до 2,9%. При этом в Омске объём новостроек невелик, поэтому воспользоваться выгодными условиями успели немногие. Но кратковременный ажиотажный спрос привёл к резкому скачку цен, который затронул вообще всю недвижимость.
Цены за два года выросли практически вдвое. До введения льготной ипотеки «однушку» можно было купить за 1,5 млн рублей, сейчас та же квартира стоит около 3 млн. Выгода, которую низкая ипотечная ставка дала первым покупателям на старте спроса, уже давно съедена ценой.
Для потребителей это однозначно негативное явление, поэтому многие сетуют на «обман». В глазах покупателей то, что выглядело поддержкой населения, обернулось выгодой для застройщиков. Однако аналитики считают, что стимулирование спроса назревало уже давно.
«Посмотрите на цены с 2015 года — рынок долго стагнировал, накопился значительный отложенный спрос. Ипотечный портфель формировался по довольно высокой ставке. Как только появилась льготная ипотека, большой объём кредитов был рефинансирован по более низкой ставке. Отложенный спрос был резко реализован, и это подогрело рынок. Это неплохо — рынок этого ждал. Сейчас мы вошли в стадию, когда покупатели выходят на рынок один раз в 7–9 лет. Тех, кто удовлетворил свой спрос за счёт льготной ипотеки, мы не увидим на рынке 7–9 лет. Новых покупателей накопить — нужно ещё несколько лет», — считает Репин.
Чего ждать в 2023 году?
Так или иначе, рынок в 2020–2021 году «перегрелся», и в прошлом году закономерно началось охлаждение. Но спада не произошло, государство продолжило поддержку застройщиков и ипотечной ставки, поэтому рынок вёл себя вполне устойчиво. Взрывной рост цен закончился, они поднимались лишь с поправкой на инфляцию и подорожание стройматериалов.
«После того разгона цен, который был в 2021 году, мы все ждали определённого успокоения, и мы его увидели. В мае-июне было даже снижение цен, но небольшое. Мы видели коррекционное поведение — цены приостановились, после чего с июля-августа продолжился умеренный рост», — говорит Репин.
Дальнейшие прогнозы на 2023 год сводятся к тому, что цены продолжат расти, но умеренно — в пределах инфляции. Главным образом на это будет влиять подорожание материалов. Покупательская способность действительно снижается, и уже давно, поэтому можно ждать снижения спроса, но при этом будет нарастать неудовлетворенный спрос, так как доступность квартир в связи с нынешним уровнем цен сильно снизилась. В этих условиях продолжит нарастать значение программ льготной ипотеки, поскольку это самый сильный фактор, который поддерживает рынок. Вероятно, её будут использовать адресно, для конкретных категорий граждан, считают аналитики.
Потребительский спрос будет зависеть ещё и от политических событий. По мнению Каюкина, объём денежной массы в обществе очень большой, но люди тревожатся, поэтому не спешат инвестировать в жильё.
Что может снизить цены?
Снижению цен мог бы поспособствовать больший объём ввода новостроек. У нас вводится 300–350 тысяч кв. м в год, а нужно хотя бы 600 тысяч кв. м, считает Каюкин.
«Чтобы цена на новостройки снижались, нам нужно вводить миллион «квадратов». Покупателю важны больший выбор, более низкая цена и более высокое качество. Для рядового покупателя растущий объём предложения — это хорошо, а застройщикам было бы неплохо сохранить его на текущем уровне», — отмечает эксперт.
Тенденция к росту темпов строительства есть — в Омск в том числе заходят иногородние застройщики, которые возводят жильё более высокого класса. Омские строители вынуждены будут вступать в конкуренцию, но при этом они всё равно в более выгодном положении, так как у них лучше «инвестиционное плечо». Они строят за свой счёт и продают только готовое жильё, не кредитуются и поэтому при необходимости могут снизить цены.
Однако Максим Репин полагает, что заход иногородних застройщиков, которые поднимают цену выше 100 тысяч рублей за кв. м, подстегнут и омичей возводить более качественное жильё, а следом и повысить цены. Но Репин считает это здоровой конкуренцией — качество необходимо повышать.
По официальным данным, в 2022 году в Омской области ввели около 700 тыс. кв. м жилья, однако большую долю в этом занимает индивидуальное строительство — 464,6 тыс. кв. м. На новостройки, причём не только в городе, но и в районах, приходится только 231 тыс. кв. м. При этом губернатор Александр Бурков отмечал, что строители не справляются с существующей потребностью, что приводит к росту цен. В частности, поэтому привлекаются иногородние застройщики, которые планируют возвести 1,5 млн кв. м жилья в ближайшие годы.
Когда лучше покупать квартиру?
Потребителям эксперты советуют не затягивать с покупкой жилья в ожидании чего-то невероятного.
Другой сценарий покупки — инвестиционный, когда недвижимость приобретается «в рост». Особой инвестиционной привлекательности у жилья пока не предвидится.
«Покупать квартиру или подождать — этот вопрос сам по себе характерен для инвестиционного приобретателя. Если вы покупаете с целью вложить деньги и потом на этом что-то заработать, я сомневаюсь, что получится. Во всех остальных случаях, если вы хотите улучшить жилищные условия, то не надо ничего ждать. Можно всю жизнь прождать более выгодного момента. Вопрос, что будет с ценами — в первую очередь, вопрос инвестора: смогу я на этом заработать или потеряю деньги. Для всех остальных это не имеет никакого значения. Даже если люди пытаются придать какое-то значение», — утверждает Каюкин.