На прошедшем 17 апреля пленарном заседании в Омском городском Совете депутаты рассмотрели вопрос о порядке заключения соглашения об участии застройщика в развитии социальной инфраструктуры муниципального образования и приняли его к рассмотрению. Речь идёт о том, чтобы на добровольной основе привлекать строителей к возведению детских садов и школ или же к содействию в их появлении.
Согласно проекту решения, представленного для обсуждения депутатам горсовета, есть два варианта участия застройщиков в развитии социальной инфраструктуры при строительстве новых жилых домов: первый — построить школу/садик самостоятельно за счёт собственных средств, второй — перечислить в городскую казну круглую сумму из расчета 11 117 рублей за 1 кв. м жилых помещений, планируемых застройщиком к строительству. Эти деньги в дальнейшем муниципалитет обязуется потратить на различные цели в рамках развития социнфраструктуры, например, на подготовку проектной документации и проведение экспертизы при возведении школ или садиков или же на реконструкцию существующих объектов, благоустройство территорий или оснащение самих учреждений. Отдельно отмечается, что данное решение не применяется при осуществлении комплексного развития территорий города, с чем в последнее время зачастую связывают предлагаемые условия взаимодействия властей и застройщиков.
Обсуждение данного проекта решения ещё на профильном комитете вызвало широкое обсуждение депутатов, не говоря уже о профессиональном сообществе, которое, забегая вперед, скажем, уверено в том, что такая инициатива сродни с новым «налогом на стройку». Об этом в унисон говорят омские застройщики.
«Предполагается, что это добровольное решение, но какое это добровольное, если без этого застройщик не может получить разрешение на строительство? Является ли вот такая «услуга» для застройщика компенсационной? Ну, конечно, застройщики только выиграют, если, скажем, там, где они строят, особенно какой-то квартал, будет новый садик или школа, конечно, это только плюс, потому что жильё будет более ликвидное. Но, как я понимаю, эти деньги, во-первых, не пойдут на строительство детского садика и школы там, где строит застройщик. Они просто попадут в какой-то фонд, из которого средства будут тратиться на образование в целом по городу, а не конкретно там, где строит застройщик. Получается, это какой-то вид налога на образование», — делится мнением Андрей Кипервар, генеральный директор ЗАО «Строительно-монтажный трест № 7».
Похожие вопросы о том, на что и в каком районе будут расходоваться полученные от застройщика средства, депутаты задавали специалистам администрации при первом обсуждении вопроса. Тогда с пояснением выступил директор департамента правового обеспечения и муниципальной службы администрации Омска Олег Баланов.
В такие договорные отношения с властями застройщики верить не спешат.
«Если мы говорим про то, что это будет эксклюзивная индивидуальная договорённость департамента архитектуры или мэра, или губернатора с каждым в отдельности застройщиком, я так предполагаю, мы просто предоставляем поле работы для органов прокуратуры и всё, потому что начнётся: а были или не были учтены все пожелания города, не нарушил ли чиновник что-то, подписывая это соглашение и так далее», — рассуждает о возможных индивидуальных условиях в рамках подобного соглашения Вячеслав Гуринов, директор ООО «Новострой КПД».
На пленарном заседании свою позицию выразила городская прокуратура, внимательно изучив проект решения, предлагаемый к принятию.
«По итогам изучения хочу довести следующую информацию: в проекте решения органами прокуратуры выявлены коррупциогенные факторы, в частности, для правоприменителя установлены необоснованно широкие пределы усмотрения. Полагаем, что проект решения не содержит конкретного размера финансирования мероприятий в целях развития социальной инфраструктуры за счёт средств застройщика, предлагаемый порядок расчёта допускает неоднозначное толкование. Положения проекта о принятии решения по вопросу заключения соглашения с учётом рекомендаций Архитектурно-градостроительного совета Омской области создают правовую неопределённость в части органа, ответственного за принятие решения о заключении соглашения», — зачитал основные моменты Павел Попов, прокурор города Омска.
Среди прочих замечаний: не конкретизирован порядок контроля за целевым расходованием поступивших средств, не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков получения разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию, в проекте решения отсутствует порядок ведения реестра заключённых соглашений, не предусмотрена дальнейшая процедура развития сети социальной инфраструктуры, очерёдность и сроки застройки, не определены ответственные лица.
Ко всему этому добавилось и письменное обращение на имя мэра города Сергея Шелеста и председателя Омского городского Совета Владимира Корбута от Омского союза строителей, которое специалистам администрации необходимо детально рассмотреть. В итоге депутаты приняли решение вернуть на доработку пакет документов и вернуться к рассмотрению в мае.
По мнению застройщиков, в данной инициативе много подводных камней, ведь даже если компания заплатит фиксированный сбор, в мэрии не гарантируют построить какой-либо объект. На возведение могут повлиять разные причины, не говоря уже о недостаточности финансирования. В том, что новый «налог на стройку» — как инициативу назвали сами застройщики — мало того, что никак не улучшит ситуацию с появлением в городе новых садиков и школ, так ещё и заморозит стройку в городе, уверен Андрей Кипервар.
Кто потянет такие дополнительные вложения и на что их хватит — ещё один вопрос, которым задаются эксперты. Если предположить, что самый маленький дом — это порядка 2 тысяч кв. м, то в счёт добровольного пожертвования на развитие социальной инфраструктуры необходимо выложить 22 млн рублей, а если дом 5-подъездный, то это 10 тысяч «квадратов» и 111 млн рублей. Эти суммы застройщики должны будут заплатить предоплатой в 100 %. Такое условие, по мнению депутата Сергея Дроздова, невыполнимо для компаний, и в этой части решение необходимо доработать, рассмотрев более мягкие варианты финансового участия, например, по частям.
Впрочем, в мэрии настроены бескомпромиссно: расчётная стоимость участия в развитии социальной инфраструктуры меняться не может, половинчатых решений и альтернатив не предусмотрено — отрезает при обсуждении вопроса на профильном комитете заммэра, директор департамента имущественных отношений администрации Омска Евгений Романин. При этом собранных средств с одного-двух домов не хватит ни на какое строительство, если в среднем возведение школы оценивается в 1,8-2 млрд рублей. Чтобы обеспечить соцучредением ЖК, застройщику придется пожертвовать прибылью с продажи сразу нескольких домов, считает Вячеслав Гуринов, а на это добровольно никто не подпишется.
Вместе с тем все эксперты сходятся во мнении, что расходы на соцобъекты застройщики в любом случае заложат в стоимость квартир для покупателей. Вопрос только, в каком объёме, и как это повлияет на рост цен за «квадрат»? В мэрии уверены, что такой механизм взаимодействия выгоден каждой стороне, заключающей соглашение, в частности, для строителей выгода — капитализация жилья. Но если жильё ещё подорожает, то есть риск, что его просто не смогут купить омичи. Особенно эта перспектива прослеживается в свете окончания программы льготной ипотеки с 1 июля. Что будет дальше — спрогнозировать сложно. А это может привести к ситуации 2008 года, когда предложение было, а спрос отсутствовал, считает Андрей Кипервар.
Впрочем, с таким прогнозом не согласны риелторы. По оценкам специалистов в сфере недвижимости, в Омске есть спрос, но мало предложения. На город-миллионник присутствуют всего порядка 20 застройщиков жилья. Для сравнения, в соседних Тюмени и Новосибирске — их в 5 раз больше, свыше сотни. А это значит, что сегодня, несмотря на высокий уровень цен на квартиры в новостройках, их разбирают как горячие пирожки. При этом ряд экспертов расходятся во мнении о том, как повлияет близость социальной инфраструктуры на стоимость квадратного метра. Руководитель агентства недвижимости «Лиора» Светлана Шульгина уверена, что сегодня в Омске цены на жильё в новостройках растут независимо от наличия школ и садиков в ЖК, это может стать лишь возможным дополнительным обстоятельством.
Так или иначе цены на недвижимость отрегулирует рынок, считают эксперты, а вот благоприятные условия для строительства жилья в регионе под силу создать лишь властям. Но услышат ли в администрации опасения игроков рынка — вопрос открытый, ведь, с другой стороны, есть позиция прокуратуры, которая уже не раз заявляла, что дефицит социальных объектов — повод для отказа в выдаче разрешений на новое жилое строительство, если проектом застройки не предусмотрено решение застарелых проблем.
Сейчас прокуратура вынесла свое заключение, и по разработанному проекту решения горсовета все замечания приняты администрацией. Как изменится документ с учётом мнения всех сторон, увидим в мае. Депутаты выразили готовность собраться на внеочередные заседания и посвятить их обсуждению только этой инициативы.
