В последнее время в Омске активизировались разговоры о возможном сносе частного сектора. Мэрия отвела несколько участков под комплексное развитие территорий — это процедура, в рамках которой упрощается снос старого жилья, а новое строится сразу кварталами, с социальными объектами и инфраструктурой.
Пока что большая часть подобных идей остаётся декларацией о намерениях: участки под КРТ выделяют, однако заниматься строительством и расселением будет не мэрия, а некие застройщики, которых только ищут.
Однако что будет, если найдут? Стоит ли жителям частных домов на Северных готовиться к принудительному выселению, пусть даже и с компенсациями? Об этом мы спросили у Юрия Сагандыкова из юридического партнёрства «Лидер» в Москве.
Главный вопрос: могут ли отбирать квартиры, дома и участки?
Да, но с рядом нюансов. Есть несколько причин, по которым жилые дома, как частные, так и многоэтажные, могут включить в список на снос:
- дом признан аварийным;
- физический износ крыши, стен, фундамента превышает 50 %;
- совокупная стоимость капремонта, который требуется дому, выше порога, установленного правительством (только для многоквартирных);
- дом построен до 1980 года по типовому проекту с использованием типовых стен и перекрытий (тоже только для многоквартирных);
- в доме отсутствует любая из следующих централизованных систем: водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения.
Многоэтажки, которые не соответствуют этим требованиям, всё равно могут быть включены в список на снос. Для этого необходимо, чтобы 2/3 жильцов проголосовали за включение в программу КРТ на общем собрании.
«Думаю, что частные дома будут включать в решения о КРТ по тому основанию, что у них либо нет требуемых коммуникаций, например, отопления, либо они представляют собой «развалюхи», — предполагает Юрий.
Всем собственникам предложат заключить соглашения об изъятии имущества. Тех, кто откажется, будут принуждать в суде. Таким образом, можно предположить, что благоустроенные коттеджи в частном секторе вряд ли снесут. Если, конечно, их жильцы готовы отстаивать свои права в судах.
Что получат жильцы снесённых домов?
Собственники жилья могут выбрать один из нескольких вариантов компенсации.
Во-первых, можно получить сумму, равную рыночной стоимость квартиры и доли общедомовой собственности, принадлежащей собственнику. В общедомовую собственность включается и участок, на котором стоит дом. Кроме того, гражданам полагается компенсация убытков, возникших в результате переезда.
Во-вторых, вместо этого можно получить другое жильё. Это жильё может быть больше, чем старое, если собственник готов за него доплатить. В этом случае стоимость компенсации вычитается из стоимости нового жилья. Для тех, у кого прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, это единственный вариант. «Взять деньгами» они не могут.
Стоит заметить, что в статье 32.1 Жилищного кодекса, которая содержит эти правила, говорится только о многоквартирных домах. Отдельного принципа, по которым будут компенсировать переселение жильцам частных домов, в законах не описано. Поэтому, вероятно, ситуация с частными домами будет решаться по аналогии.
То есть:
- можно получить компенсацию как за дом, так и за участок по их рыночной стоимости;
- можно включить в компенсацию расходы, связанные с переездом, в том числе стоимость аренды жилья, в котором вы находились, пока искали новую квартиру;
- можно включить в компенсацию упущенную прибыль (например, если вы сдавали часть участка под киоск и получали арендную плату).
При этом мэрия изъятием и выкупом заниматься не будет. В существующих омских документах о КРТ прописано, что это — сфера полномочий застройщика.
Можно ли оспорить предложенную застройщиком компенсацию?
Да. Для этого достаточно отказаться от договора, который вам предлагают. В этом случае застройщик подаст иск в суд. Свою цену он обоснует экспертизой, а вам необходимо будет объяснить, почему вы считаете её несправедливой.
«Настоятельно рекомендую собственникам заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы и встречные исковые требования о взыскании с администрации или застройщика в свою пользу компенсации. Рекомендуется заблаговременно получить от экспертных организаций гарантийные письма о возможности, сроках, стоимости проведения экспертизы и внести денежные средства в указанном в таких письмах размере на депозит суда», — объяснил Юрий.
При этом, как и в случае с исключением домов из списка на снос, стоит быть готовым к долгому отстаиванию своих прав.
