Что нужно знать, покупая такую недвижимость и как обезопасить себя от неприятных последствий? Эти и другие вопросы обсудил «Ва-банкЪ» с приглашенными экспертами за круглым столом
Что такое банковское обременение?
Говоря простым языком, банковское обременение – это ограничение на совершение каких-либо сделок (продажи, дарения и др.) с недвижимостью. К примеру, вы покупаете квартиру с использованием ипотечного кредита, в залог банку вы предоставляете покупаемую недвижимость, или то жилище, которое уже имеется у вас в собственности. В этом случае и возникает банковское обременение, срок и условия которого оговариваются кредитным договором. И эту квартиру, которая находится у банка в залоге (т.е. на нее наложено банковское обременение) вы не можете ни продать, ни обменять, ни подарить без согласия банка пока не погасите перед ним кредитные обязательства.
Как проходит сделка купли-продажи недвижимости с банковским обременением?
Вариантов сделок с квартирами с банковским обременением на сегодняшний день несколько. Общее в данных схемах то, что сделка совершается в два этапа. Первый – снятие обременения, при котором подписывается предварительный договор купли-продажи. Второй – переход права собственности, подписывается основной договор купли-продажи.
Наиболее простая схема, когда у покупателя есть необходима сумма «на руках» на приобретение квартиры. За счет средств покупателя гасится сумма задолженности перед кредитной организацией. После чего выдается пакет документов, необходимых для снятия обременения. И на регистрацию квартиры сдается одновременно два пакета документов: один для снятия обременения, второй – для регистрации перехода права собственности.
Сложная, когда на покупку квартиры с обременением покупатель берет кредит или ипотеку. Тогда приходится регистрировать снятие обременения, и лишь после этого выходить на сделку купли-продажи.
На что обращать внимание при покупке квартиры с обременением?
В первую очередь, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), чтобы понимать, какого рода обременение на данном объекте. Ведь может возникнуть ситуация, когда в Свидетельстве есть указание на обременение, а реально, оно уже было снято, но замена Свидетельства не произошла. И, конечно же, не отдавать деньги продавцу «на руки». Ведь, погасив свой кредит, он может и передумать продавать квартиру. Лучше открыть счет в банке и с него перечислить сумму на погашение кредита. Тогда, если возникнут форс-мажорные обстоятельства, вы сможете отстоять свои права. И, конечно же, совершать сделки, доверившись надежному агентству недвижимости.
Экспертное мнение
Алешкина Татьяна, генеральный директор Риэлторской компания «БизнесРиэлтГрупп»
– Необходимо, чтобы передача денег была оформлена с минимальными рисками для покупателя: ведь между снятием обременения и подписанием основного договора купли-продажи остается промежуток времени, в течение которого продавец может отказаться от сделки. Желательно составить предварительный договор, в котором будет точно указана не только переданная сумма, но и ответственность продавца в случае, если он передумает.
Ельцов Даниил, юрист агентства недвижимости и ипотеки «АВЕСТА-РИЭЛТ»
– В случае, если в Свидетельстве о регистрации права собственности стоит отметка о наличии обременения на объект недвижимости, то это означает, что существуют ограничения на совершение сделок с данным объектом. Собственник не вправе продать, поменять, подарить имущество без снятия обременения или без согласования с залогодержателем, т.е. отчуждение объекта недвижимости невозможно. Необходимо смотреть документ-основание, в котором указана причина возникновения данного обременения. Все ограничения заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Попова Наталья, руководитель отдела кредитных программ агентства недвижимости Аркада Стиль
– Сложность при проведении сделок купли-продажи квартир с банковский заключается в том, что необходимо свести воедино интересы продавца, покупателя и банка: согласовать условия и сроки снятия обременения. Ведь зачастую покупатель настороженно подходит к приобретению подобных квартир, считая, что не имеет никаких гарантий грамотного и качественного оформления сделки. Главный и основной риск для покупателя в том, что нет гарантий, что после погашения задолженности, продавец не откажется продавать квартиру. Однако при квалифицированной помощи специалистов по недвижимости, оформление подобных сделок не является непреодолимым препятствием.
Абрамова Юлия, начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России
– Бывают случаи, когда заемщик, взявший ипотеку, оказывается не в состоянии выплачивать кредит, в связи с потерей работы. Бывают и другие ситуации – человек приобрел квартиру по ипотеке, исправно выплачивал платежи в течение нескольких лет, но затем по причине, например, пополнения в семье, ему стала необходима квартира большего размера. Для того чтобы продать жилье, находящееся в залоге у банка, прежде всего, нужно получить согласие самого банка. Как только кредитная организация дала добро, нужно выбрать схему продажи. Какую именно - решать банку, покупателю и продавцу.
Крысов Сергей Николаевич, заместитель начальника отдела кредитования операционного офиса «Омский» «новосибирского филиала Банка «Зенит»
– Порядок получения согласия от банка на продажу квартиры с обременением определяется внутренними правилами банка, предоставившего кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита. Все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулась заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуется.