Сегодня покупатели квартир вынуждены сами заботиться о себе. Однако юридическая грамотность населения оставляет желать лучшего, а страсть к экономии, подогреваемая высокими ценами на квартиры, постоянно растет.
Незаконченное строительство
Страшный сон участников долевого строительства – прекращение работ. Причинами этого могут быть недобросовестность застройщика или банкротство предприятия. В данном случае риски хоть и минимальные, но все же есть.
Первым делом необходимо тщательно проверить всю информацию о фирме застройщике. На начальном этапе это можно сделать самостоятельно в Интернете. Интересный факт, но не все догадываются набрать в поиске фамилию генерального директора, а может оказаться, что он уже являлся владельцем нескольких разорившихся фирм с не самой лучшей репутацией. Правда, если за застройщиком не числится ничего криминального, расслабляться все равно рано.
Попросите у фирмы все документы, необходимые для строительства. Простой покупатель квартиры не всегда знает, как они должны выглядеть, поэтому лучше нанять специалиста-консультанта. Есть и бесплатный способ оценки благонадежности застройщика – участие банка в ипотечном кредитовании данного объекта (ипотечная аккредитация) является весомым плюсом к репутации компании.
Лишение неустойки за просрочку
В договоре непременно должен быть указан срок передачи готовой квартиры. В последнее время фирмы нередко щедро соглашаются вписать условие о неустойке за просрочку завершения строительства. Но при этом используют уловку: вносят пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. В результате, ссылаясь на бюрократические проволочки при госприемке дома, застройщик ускользает от выплаты неустойки за просрочку: он ведь не виноват!
Так что если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не сможет: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.
Продажа квартиры нескольким покупателям
Один из самых распространенных рисков, не связанных с прекращением строительства, – случаи продажи одной квартиры сразу нескольким дольщикам. Иногда квартиру продают по два-три раза из-за банальной ошибки или несогласованности действий застройщика и агентств недвижимости.
Этих рисков можно избежать, заключив договор долевого участия. Благодаря недавно принятому закону ФЗ-214, такой договор гарантирует почти 100% право собственности на квартиру, лишая недобросовестных застройщиков возможности для манипуляций.
В данном случае дольщиков спасает обязательная регистрация договора в государственном органе. Там квартиру проверят на наличие других собственников, и только после этого договор будет заключен.
В некоторых случаях застройщики убеждают покупателей подписать другой документ. Самый распространенный – договор предварительной покупки. Поставив под ним подпись, вы лишаетесь твердых гарантий.
Отсутствие прав на землю
У застройщика обязательно должно быть оформленное в установленном законом порядке право на землю. На сегодня это – право аренды либо право собственности. Здесь существуют два основных риска:
1. Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения строительства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность соинвесторов. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды.
2. Застройщик имеет не соответствующее действующему законодательству право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распространено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно быть переоформлено на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности на квартиры. И сложных судебных процедур, скорее всего, не избежать.
Встречаются еще более неприятные случаи, когда после завершения строительства дома выясняется, что земля передана застройщику незаконно. Это означает, что дом является самовольной постройкой. Выход из данной ситуации – обращение в суд для узаконивания постройки.