Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.
Согласен

31 октября 2014, 09:00

Павел Кручинский: В Омске не создают комфортную среду, а просто строят квадратные метры

Павел Кручинский: В Омске не создают комфортную среду, а просто строят квадратные метры
Фото: om1.ru
В Омске каждый год сдается несколько сотен тысяч квадратных метров жилья, как грибы растут новые микрорайоны и коттеджные посёлки. Нужно ли Омску столько новостроек? Могут ли омичи позволить себе покупку дома или ограничиваются небольшими квартирами? Чего не хватает омским проектировщикам при планировании новых жилых массивов? На эти темы мы побеседовали с омским предпринимателем, специалистом в сфере недвижимости, директором по развитию компании «МИАРД» Павлом Кручинским.

В Омске в сентябре сдано 98 тысяч кв. м. жилья. Много это или мало для Омска?

— Брать отдельно взятый месяц не совсем корректно, необходимо учитывать годовую статистику. То, что в этом году в сентябре сдано на 19% больше жилья, чем в сентябре прошлого года, не значит, что за год на 19% больше жилья будет сдано в целом. Просто именно к этому сентябрю были закончены проекты, начатые год и два назад. В этом году строители должны сдать порядка 600–700 тысяч кв. м. Это меньше, чем у наших соседей, но для Омска это много. Поскольку платежеспособность населения падает. Это плохо для застройщиков — квартиры будут стоять пустые. Но потребитель, при условии, что проекты будут завершены, в этой ситуации выиграет.

Есть ли спрос на такое количество жилья? На некоторых новостройках годами висят баннеры о продаже?

— Надо сказать, что причина не только в снижении уровня платежеспособности покупателя. Меняется и сам портрет покупателя. Если еще в прошлом году спрашивали квартиры среднего и бизнес-класса, то сейчас картина такая — чем меньше цена за жилье, тем больше на него спрос. Поэтому все больше на рынке появляется квартир-студий и малогабаритного жилья. А популярные еще два-три года назад полнометражные двух- и трех комнатные квартиры не имеют массового спроса. Это также связано и с некоторыми сложностями в получении ипотеки: процентные ставки высокие, получение ипотечного кредита имеет много ограничений, банки ужесточают условия выдачи займа. Да и годами висят баннеры далеко не на всех проектах, а скорее на долгостроях…

Какое жилье больше пользуется спросом у омичей: вторичное или новостройки?

— В первую очередь смотрят новостройку — это общая тенденция. Но если не находится подходящий вариант в пределах требуемой географии, покупатель переключается на вторичное жилье. Спросом пользуются квартиры небольшой площади на вторичном рынке. И не только из-за цены. Купив «вторичку» можно сделать косметический ремонт и спокойно жить. С новостройкой существует риск — сдадут ли вовремя? А потом еще два-три года придется терпеть шум ремонта соседей.

Адекватна ли в Омске цена за квадратный метр?

— Да, адекватна. У нас самое дешевое жилье в СФО, дешевле, чем в Новосибирске и даже в Барнауле. Опять же, понятие «адекватна» весьма субъективно. У людей, которые не могут сейчас позволить себе купить квартиру, эта возможность не появится, даже при еще более низкой цене квадратного метра. Однако если смотреть глазами потенциального мигранта, который хотел бы переехать в Россию, в Сибирь, то Омск в этом плане будет предпочтительнее соседних городов.

В данной экономической и политической обстановке стоит ли вкладывать средства в недвижимость?

— Недвижимость является одним из самых надежных источников вложения средств, особенно в долгосрочной перспективе. Однако недостаточно просто владеть квартирой, нужно ею управлять. Купил квартиру — сдавай ее. Арендная плата будет хоть как-то покрывать инфляцию и давать доход. В нашей компании уже второй год составляется ежемесячный аналитический отчет, в нем присутствует показатель «индекс доходности жилья». И второй год по этому отчету видно, что вкладывать в недвижимость выгоднее, чем, во что-то другое, например, делать вклады в банк.

Почему в Омске плохо продаются квартиры на первых и последних этажах? Ведь нижние этажи можно переоформить в коммерческую недвижимость, а верхние — это панорамный вид и отсутствие топота сверху.

— Тенденция характерна не только для Омска. Видовые характеристики квартир на верхних этажах — независимо от того, какой это город — южный или сибирский, всегда плюс, ведь с верхних этажей есть на что посмотреть. Я живу на восьмом этаже, но в своем доме предпочел бы жить на десятом.

Небольшая разница, всего два этажа, но она весьма существенна, когда хочется увидеть, к примеру, фейерверк. Но, учитывая наше состояние ЖКХ, жильцы верхних этажей часто испытывают неудобства: может протекать крыша, лифт часто работает с перебоями и так далее. Поэтому многие отказываются от покупки квартиры на крайних этажах. Что касается первых этажей — здесь все очень индивидуально. Квартиры на центральных улицах очень ликвидны. Если квартира расположена на так называемой «второй линии» — цена ниже.

Нужно ли Омску столько новых микрорайонов, сколько сейчас строится? Ведь уже сейчас в городе не хватает парковочных мест, не хватает дорог, город в часы пик стоит в пробках.

— Комплексная застройка территории подразумевает то, что микрорайон будет обладать всеми необходимыми атрибутами для комфортного проживания — это и магазины, и парикмахерские, и парковочные места, доступность микрорайона к магистралям. При проектировании комплексной застройки нужно учитывать все эти нюансы. К примеру, в Новосибирске реализуют интересный проект: на окраине города взяли площадку на берегу какого-то карьера и создают шикарный микрорайон с комфортными условиями проживания. Строители учли все: дороги, парковки, магазины — и народ туда поехал. Люди покупают не просто квадратные метры, а другой стиль жизни, другую комфортную среду. И человек вместо того, чтобы жить в центре Новосибирска, предпочитает жилье на окраине.

А если бы такие сбалансированные предложения появились? Как быстро бы омичи отреагировали и согласились переехать?

— Важно о какой «окраине» идет речь, что там с трафиком и дорожной инфраструктурой. Ведь задача создания полноценного микрорайона лежит не только на застройщике — это большой объем работы и инвестиций и для минуципалитета. В качестве положительного примера могу привести район «Академический» в Екатеринбурге. План этого проекта отрабатывался зарубежными архитекторами, фасадные решения очень современные и красивые. И благодаря таким районам внутри Екатеринбурга возникают хорошие миграционные настроения.

Так почему у нас в городе не строят так, как в Екатеринбурге?

— Нельзя винить только строителей. Нужно говорить о комплексном подходе — усилии региональных и федеральных властей. В Омске до сих пор строят по советским стандартам. Стараются выдать квадратные метры, и не задумываются о формировании среды. Многие не строят паркинги, потому что они не пользуются спросом. Поэтому практически в каждом нашем дворе автомобили стоят на детских площадках и газонах. Кто за этим должен следить? Муниципалитет. Например, в Барнауле при парковке во дворе тут же придет штраф! После нескольких штрафов человек задумается, бросить ли ему машину на детской площадке и заплатить штраф или припарковаться там, где положено? Поэтому строятся паркинги, и они продаются. А в Омске нет взаимодействия муниципалитета и компаний, которые ведут комплексную застройку.

Можно выделить еще одну причину — конкуренция. Омский рынок всегда был слабо конкурентным. Конкуренция стала ощутима в последний год, когда на рынок зашли московские игроки. Но пока нет их конечного продукта — сданных в эксплуатацию домов — трудно говорить о качественной конкуренции. Заметьте, «Газпром» подарил городу улицу Чокана Валиханова — совершенно новое качество, другой стиль, другой уровень, другая культура. Вопрос — смогли бы омские строители за эти же деньги предоставить подобное архитектурное решение при соблюдении аналогичного качества работы? Омск все-таки достаточно долго был закрыт для конкуренции, всегда сдерживался приход новых игроков. Поэтому во внутренней эволюции строительства мы имеем не очень высокое качество. Конечно, в городе есть эксклюзивные квартиры с новейшими инженерными решениями, а примеры качественной и продуманной комплексной застройки на сегодняшний день выделить сложно.

Фотографии: Алёна Позевалова
Нашли опечатку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2 комментария
lyk 31 октября 2014 | 09:38
Так хочется, чтобы у нас был красивый город, в котором удобно и приятно жить!
lila 31 октября 2014 | 13:25
Ну конечно, очень меня смущает вопрос адекватности цен. Если люди не могут себе этого позволить, как это может быть адекватно?
Показать все комментарии (еще 0)

Смотрите также