Что влияет на ценообразование
С 2020 года прайс на недвижимость в Новосибирске вырос больше, чем на 40%. Скачок отмечают покупатели и аналитики рынка. Стройматериалы подорожали в марте 2022-го из-за санкций и проблем с логистикой. К лету цены достигли пика, а осенью начали снижаться.
Эксперты предполагают, что небольшой рост стоимости квадратного метра жилья в 2023 году сохранится в сегменте новостроек. На вторичном рынке специалисты прогнозируют незначительное падение цен либо их фиксацию на прайсе конца 2022 года.
Независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев рассказал порталу Om1.ru, что в течение некоторого времени в 2023 году возможна стагнация. В городе существует дефицит квартир в домах бизнес-класса. Борьба между компаниями за клиентов будет идти за счёт предложений и акций. В ближайшие шесть месяцев ключевая ставка по ипотеке останется на прежнем уровне. По его подсчётам, прайс в 2021 году поднялся более чем на 39%, в 2022-м — на 16–17%.
В наступившем году Сергей Николаев предполагает практически нулевой рост рынка. Катализатором интенсивности можно назвать введение льготной ипотеки (семейная, сельская и другие) и снижение средней ставки на 1%. Из этого следует, что ежемесячный платёж упал на 7–8%. По этой причине люди смогут приобретать более дорогие квартиры.
Акции и скидки
Государство стимулирует конечных покупателей, а спекулянты пока приостановили деятельность, отмечает Николаев.
«Квадратные метры, которые они купили в начале 2020 года, спустя почти 24 месяца выросли в цене. Но чтобы их перепродать, нужно делать скидку 15–17% от цен застройщика», — объяснил он.
Эксперт портала Om1.ru предполагает возможное введение дополнительных бонусов для участников СВО и сотрудников военно-промышленных комплексов.
Формат инвестиций в имущество распространён секторально. В Новосибирске существует несколько пока недооценённых объектов. Смысла во вложениях в квадратные метры на периферии, отмечает он, нет.
«В 2015–2016 году на окраинах возвели множество «муравейников» на 900 студий в каждом. Инвестировать в эту категорию жилищного фонда не стоит, так как цена — не тот критерий, на который важно ориентироваться при выборе квартиры», — заключил Сергей Николаев.
Скачки цен
Аттестованный аналитик рынка недвижимости Александр Шляхин отмечает, что на 100% предвидеть движение в сфере строительства в 2023 году сложно. Он не исключает тренда на резкое повышение прайса.
В январе и феврале 2022-го люди массово старались воспользоваться льготными программами. С февраля по май на спросе сказывались панические настроения, в результате цены взлетели на 14–17%. В начале лета ситуация стабилизировалась за счёт того, что продавцы вторички охотнее соглашались на торг. К декабрю владельцы могли уступить покупателям до 7–10% от первоначального запроса.
«С июня мы фиксировали несколько периодов разнообразного движения. Это связано с отменой, а затем возвращением льготных программ, началом и окончанием призыва в зону СВО. Новосибирцами двигали эмоции — никто не мог предположить дальнейших событий в стране. Одни строили пессимистичные прогнозы и старались сбыть недвижимость, другие ждали инфляции и подъёма цен, затем успокаивались и снижали прайс. Дальнейшее развитие ситуации точно определят параметры экономики», — отметил эксперт портала Om1.ru.
Паника и неопределённость снизили запросы покупателей. Застройщики практически выполнили план, но падение потребности ощутилось. Среди факторов, позволивших рынку не рухнуть окончательно, аналитик отмечает торг на вторичном рынке и скидки и акции на первичном.
Особый интерес в столице Сибири возникает к уже готовым домам, либо практически достроенным, говорит Александр Шляхин. Это связано с желанием приобрести новое жильё по низкой стоимости. Процентная ставка по ипотеке на вторичные квартиры немного выше, но покупатели всё равно выбирают этот вариант. Обращают внимание на качество строительных материалов, шумоизоляцию, внутреннее устройство подъездов.
Инвестиции и сбережения
По мнению Александра Шляхина, на разнице в цене при купле-продаже квартир в ближайшее время заработать проблематично. Как и предыдущий собеседник, он делает упор на инвестициях для улучшения жилищных условий. Аренда не компенсирует инфляцию. Вложение поможет сохранить сбережения на долгий срок.
«Сейчас начинается хороший период для приобретения собственной квартиры — можно торговаться на рынке, действует льготная ипотека. Получение прибыли на сдаче в аренду и выплате кредита уже на грани — размер взноса практически равен доходу от ренты», — объяснил Александр Шляхин.
Ажиотажа он не замечает — сделки проходят спокойно, продавцы ведут себя адекватно и рассматривают условия покупателя.
Как менялась стоимость
В конце 2014 года льготной ипотеки ещё не было. Несколькими месяцами ранее в тот период в состав России вошёл Крым, а Запад наложил на Россию первые санкции. Процентные ставки выросли в момент. Ограничения в экономике стали заметны сразу.
«Рынок недвижимости буквально замер, цены обвалились примерно на 30%. Начиная с лета 2015 по 2018 год стоимость жилья восстановилась на уровне 2014 года. В 2020-м вновь произошёл скачок вверх. За два года по Сибири в среднем от 29 до 45%», — рассказал Александр Шляхин порталу Om1.ru.
Аналитики считают условия на рынке недвижимости достаточно комфортными для улучшения жилищных условий. Перепродажа небольшой квартиры и приобретение более крупной в понравившемся районе стала приемлемым вариантом.
По данным портала «СибДом», на 1 августа 2022 года, средневзвешенная цена во вторичке за квадратный метр составляла 112 тысяч рублей, в зависимости от типа жилья. Наиболее дорогое предложение — в студиях — 120,8 тысячи. В двух- и трёхкомнатных квартирах — 107 и 105,2 тысячи рублей соответственно. По прогнозам экспертов, в 2023 году стоимость закрепится примерно на этом уровне.
Напомним, как завершился строительный год — 2022 в Новосибирской области.
Читайте нас в «Одноклассниках»!
Фотографии: архив портала Om1.ru