Ранее портал Om1.ru в преддверии дачного и строительного сезона публиковал материал о работе кадастровых инженеров. После в редакцию позвонили и написали омичи с вопросами по оформлению недвижимости. Мы выбрали наиболее актуальные и обратились за комментариями в компанию, которая, по версии 2ГИС, входит в топ-5 рынка кадастровых услуг в Омске. На вопросы наших читателей ответили директор ООО «Сибирская земля» Алексей Волошин и заместитель директора компании по кадастровой деятельности Татьяна Григорьева.
По вашим наблюдениям, когда чаще всего обращаются к услугам кадастрового инженера? Многие ошибочно думают, что при оформлении земли, дома или квартиры это необязательно. А когда сталкиваются с проблемой, начинают судорожно перебирать фирмы в поисках экспертов, способных решить вопрос. Сориентироваться в их многообразии сложно.
В чём заключается работа кадастрового инженера?
А.В.: Как правило, кадастровые инженеры предлагают выполнить отдельные этапы работ: подготовить схему, межевой или технический план или оба плана вместе. Но основная сложность заключается в том, что у большинства людей нет понимания, как работает система, что будет результатом.
В первую очередь люди идут в МФЦ, потом начинают обивать пороги администраций. Наша работа — взять все эти задачи на себя. Клиент, который к нам обратился, не вникает в процедуру. Для него главное — получить результат. Мы же в свою очередь анализируем, понимаем, куда обратиться, какое заявление составить, какой направить запрос, какие документы приложить. То есть человек описывает проблему, заключает с нами договор, а мы в конце процедуры отдаём ему полный пакет оформленных документов. У кого-то процесс занимает две недели, у кого-то — до полугода. Многие ошибочно думают, что с развитием информационных технологий получат выписку из ЕГРН уже на следующий день. Но этому предшествуют большая аналитическая работа, полевое обследование объекта и подготовка документов.
Давайте перейдём к наиболее частым вопросам пользователей Сети. Первый из них — гаражная амнистия. Многих интересуют правила оформления земель под гаражными боксами. Люди говорят, что информации везде много, но систематизированной почти не найти. Давайте попытаемся это сделать.
А. В.: Да, в России действует закон о «гаражной амнистии», и сейчас он начал исполняться. Местами процесс его реализации идёт со скрипом. Причина этого в том, что, кроме федерального закона, на местном уровне принимаются подзаконные акты, которые регулируют процедуру его исполнения.
А. В.: От квалификации кадастрового инженера зависит многое. Он проводит анализ, направляет обращения, получает ответы, и после этого процесс идёт далее. Однако есть такие территории, где вообще недопустимо размещение каких-либо объектов. И там никогда ничего не оформят.
Справка
Термин «гаражная амнистия» применим только к капитальным гаражам и ГСК с высотой объектов не выше одного этажа при этом до 2004 года постройки. Вместе с тем может быть технический подземный этаж. Что касается металлических гаражей, то земля под ними может быть оформлена только в аренду на определённый срок.
А. В.: В гаражной амнистии есть ещё один важный момент. Закон говорит, что передача земли в собственность происходит бесплатно. Люди понимают это буквально и думают, что и за работу кадастрового инженера не надо платить. Но в законе речь идёт именно о передаче земли. Государство установило, что также не будет взимать пошлину за регистрацию. Но в этом процессе есть этап кадастровых работ, и за них люди несут финансовую нагрузку. С подобным непониманием нам приходится сталкиваться и разъяснять клиентам, что бесплатна только государственная часть. Государство не берёт денег за легализацию земли и гаража. Вся остальная работа должна быть оплачена.
Новый дачный сезон уже не за горами. Люди за зиму присматривали участки, чтобы купить их весной. Но, как известно, тут всё может быть не так просто, как кажется, особенно если участок ещё с советских времён, когда о кадастре почти не задумывались. Какие риски существуют в этом случае? Чем кадастровый инженер может помочь до покупки, а если участок уже куплен, то после неё?
А. В.: При покупке участка возникают различные вопросы. Для начала стоит запросить документы у продавца, чтобы убедиться, что с юридической и кадастровой частями всё в порядке. Если на участке есть строения, то нужны документы и на них, в частности, выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Если их нет, желательно, чтобы продавец их оформил. Плюс неплохо было бы посмотреть первичные землеотводные документы: свидетельства, планы, паспорта. В идеале должны быть границы с координатами участка. Если этого нет, лучше обращаться к кадастровым инженерам, которые помогут оформить этот документ.
Бывает, что человек владеет участком с советских времён, и у него есть только членская книжка. Но сама по себе она не является документом. В этом случае придётся идти по пути дачной амнистии и оформлять в собственность землю. Соответственно, необходимо будет пройти процедуру кадастрового учёта, провести все работы, установить границы, устранить все споры с соседями.
Т. Г.: При покупке дачного участка нужно смотреть на наличие санитарно-защитных и водоохранных ограничений, чтобы не получилось так, что, условно говоря, кроме петрушки, на земле больше ничего выращивать нельзя. Могут быть ограничения даже по посадке плодовых и декоративных деревьев. Когда люди, купившие землю, хотят строить, то участок должен удовлетворять требованиям, разрешающим такое строительство. Во всём этом как раз и помогает разобраться кадастровый инженер. Без участия специалиста сделать это будет весьма проблематично.
А. В.: Важно привести документы в порядок не только при сделке, но и в целом. Дело в том, что в этом году в законодательстве о газификации приняты изменения. Ранее газификация касалась только частных домовладений, а сейчас газ будут подводить до границ садовых обществ. Чтобы подвести газ к участку, как минимум, у него должны быть определены границы с координатами, а также оформлены документы на жилой дом. Наличие газа на участке повышает его привлекательность и стоимость при продаже.
Поэтому, если есть сомнения, но даже если их и нет, рекомендуем обратиться с документами к кадастровому инженеру и проверить их недостатки.
Классический вопрос: дом или квартира? На что стоит обратить внимание будущему домовладельцу? Какой шлейф может тянуться от прежнего собственника? Какие факторы учитывать при покупке жилья в новостройке? Чем здесь может быть полезен кадастровый инженер?
А. В.: Как в случае с дачами, с землями ИЖС имеет место устранение споров с соседями, оформление самозахвата в соответствии с законом, а также узаконивание несогласованных реконструкций или перепланировок. Например, был один этаж, семья расширилась, надстроили второй, добавили мансарду. Или дети создали семьи, ещё построили рядом столько же плюс гараж, баню и иные хозяйственные сооружения. Конечно, земля ваша, но вся недвижимость на ней должна иметь документы.
Что касается квартир, то здесь кадастровый инженер играет ведущую роль в узаконивании перепланировок, переустройства, например, объединении ванной комнаты с туалетом, кухни и комнаты. Даже если вы перенесли в квартире стену, это тоже является перепланировкой, которую нужно узаконить.
В новостройках более-менее всё хорошо. Единственное, что можно, — это при покупке квартиры у застройщика пригласить кадастрового инженера провести обмеры. Бывает, что заявлена площадь 100 квадратных метров, а по факту, скажем, получается 95. При сегодняшних ценах за квадратный метр это ощутимые деньги. Ещё есть нюансы с оформлением лоджии — включена её площадь в площадь квартиры или нет. По правилам кадастрового учёта лоджия не включается в площадь квартиры. Но если она включена, то собственник будет платить и за неё. Тут всё зависит от того, как составлен договор с застройщиком.
В заключение нашей беседы предлагаю, не вдаваясь в подробности, пройтись по наиболее сложным случаям, с которыми вам приходилось сталкиваться на практике.
А. В.: Первое — это своевременно неоформленная земля. Когда смежные землепользователи проводили работы, по каким-то причинам оформили часть земли клиента. И когда он начал оформлять свою землю, выяснилось пересечение, наложение и так далее. Это как раз те люди из третьей категории, о которых мы говорили в самом начале. Они сидели до определённого момента, думали, что земля их, с документами всё в порядке. На деле же оказывается, что нарушены их права.
Есть определённая категория клиентов с советским наследием, у которых объекты оформлены не так, как должны быть. Например, в долевой собственности находится двухквартирный дом. Возникает непонимание с соседями, это препятствует оформлению земли. Есть блокированные дома, оформленные как жилые. И с этим также возникает много вопросов.
Также при строительстве многоквартирных домов после ввода в эксплуатацию должным образом не отведена земля, люди не могут законно использовать придомовую территорию. Есть отдельная история с перераспределением земель, когда по документам площадь одна, а по факту — значительно больше.
Мы объясняем клиентам, как должен исполняться закон, собираем документы, отстаиваем права человека в судебном порядке. В этом и заключается наш труд — максимально помочь людям в сложных вопросах, взять всю работу с документами на себя, а клиентам предоставить готовое решение.
Если у вас возникли вопросы, вам помогут в компании «Сибирская земля».
ООО «Сибирская земля»
г. Омск, ул. Гусарова, 7, 1 этаж
8 (3812) 79‒05‒70
Реклама. ООО «Сибирская земля». ИНН 5507077225.
