Ранее мы уже рассказывали о том, как оценить возможные риски и на что обратить внимание в документах застройщика при заключении договора. Теперь, когда квартира в строящемся объекте выбрана, а договор приобретения жилья заключен, пришло время контролировать действия застройщика и следить за его финансовым положением, а если появились подозрения, то оперативно реагировать, чтобы не остаться и без жилплощади, и без вложенных денег.
Каждый покупатель квартиры в доме на стадии строительства должен понимать, что не стоит ограничиваться только подписанием договора с застройщиком. Когда договор заключен, нужно следить за тем, как на стройке идут дела. Это необходимо для того, чтобы вовремя забить тревогу, если у застройщика возникнут проблемы. Контролировать состояние дел застройщика достаточно просто:
- нужно следить за темпами и качеством строительства. Дольщики только визуально могут отслеживать, продвигается ли строительство, не снизились ли его темпы, есть ли недостатки строительства. Если человек замечает, что что-то на стройке не так, можно смело поинтересоваться у застройщика, все ли в порядке;
- следить за целевым использованием денежных средств. Застройщик не может тратить средства, собранные с дольщиков, на другие объекты строительства. Но на практике дольщик не может отследить, куда уходят деньги, а только заподозрить в нечестности застройщика (например, если стройка вдруг остановилась). Если есть такие подозрения, то дольщики могут обратиться в Госстройнадзор, который проведет внеплановую проверку финансовой документации застройщика;
- оценить финансовую устойчивость застройщика. Эта информация представлена в проектной декларации по объекту строительства. Этот документ гражданин должен просматривать, когда только выбирает квартиру. Но если уже после заключения договора появились подозрения, что финансовое состояние застройщика пошатнулось, то можно попросить у застройщика декларацию еще раз. Показатели в этом документе укажут финансовую стабильность застройщика или же продемонстрируют рост долгов, что должно насторожить;
- проверить наличие судебных претензий к застройщику со стороны контрагентов, участников долевого строительства, ресурсоснабжающих организаций, налоговых, надзорных органов. Эту информацию можно отслеживать на сайте Арбитражного суда, если застройщик работает по федеральному закону № 214.
Если все же у гражданина появились серьезные подозрения о том, что сдача дома под угрозой и он может не получить свою квартиру, то дольщик должен начинать действовать, чтобы спасти свои вложения. Специалисты называют два возможных способа расторжения договора с застройщиком/
Кстати, если при расторжении договора, застройщик не торопится возвращать деньги, то дольщик в любой момент может обратиться в суд, чтобы средства были взысканы принудительно. Кроме того, при невозврате денег, дольщик может инициировать проверку правоохранительными органами. Силовики проверят, не кроется ли за нежеланием застройщика возвращать деньги экономическое преступление: присвоение и растрата, мошенничество, преднамеренное банкротство.
При этом специалисты сходятся во мнении, что далеко не всегда гражданину нужно спешить с расторжением договора.
Дмитрий Дмитриев, директор МООП «Общество защиты прав потребителей в сфере строительства»:
— Получение назад своих денег, вложенных в недостроенную квартиру, да еще и с процентами — это идеальная ситуация. На практике несоблюдение сроков строительства часто является следствием тяжелого финансового положения застройщика, что обусловливает неспособность застройщика вернуть деньги. То есть, фактически застройщик как юридическое лицо может находиться в предбанкротном состоянии. Несколько судебных исков со стороны дольщиков могут подтолкнуть застройщика к началу процедуры банкротства. При этом банкротство может быть фактическим, когда застройщик объективно неспособен к погашению требований кредиторов, или преднамеренным, то есть связанным с нежеланием собственников бизнеса возвращать клиентам деньги. Если признаки банкротства есть, то дольщикам следует воздержаться от расторжения договоров долевого участия. Отказавшись от права на квартиру после начала процедуры банкротства, дольщики рискуют не получить и деньги за нее. Сложившийся опыт показывает, что кредиторы банкрота, в том числе и дольщики, теряют всё или почти всё.
Таким образом, расторгать договор с застройщиком имеет смысл лишь в том случае, если вы успеете заметить проблемы на самой ранней их стадии. Если дело все же дошло до банкротства, то Даниил Ельцов, юрист агентства недвижимости «Авеста-Риэлт», советует дольщикам оперативно обращаться в Арбитражный суд с тем, чтобы они были включены в реестр требований о передаче квартир. Специалисты отмечают, что получить свои деньги с застройщика-банкрота, если он будет таковым признан, практически невозможно. Остается только шанс на то, что дом все же будет достроен.
Если застройщик признается банкротом и уже не в силах достраивать объект, то есть несколько вариантов, при которых дом все же может быть сдан в эксплуатацию.
Если застройщик уже стал банкротом, а забота о достройке дома полностью легла на плечи собственников, то граждане могут потребовать неустойку за срыв сроков получения квартиры. Просрочка начинается со следующего дня после срока, когда квартира должна была быть передана гражданину, а заканчивается днем, когда в отношении застройщика была введена процедура наблюдения в деле банкротства. Юрист Даниил Ельцов отмечает, что застройщику необходимо отправить письменное заявление для получения неустойки, а если застройщик неустойку не выплатит, что, как правило, и случается при банкротстве, то гражданин может обратиться в суд за защитой своих прав. Размер неустойки составляет одну трехсотую действующей ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры, прописанной в договоре между застройщиком и дольщиком.
Кроме того, дольщик имеет право и на возмещение морального вреда, если застройщик оказался банкротом. По словам эксперта Дмитрия Дмитриева, в качестве моральной компенсации на практике обычно гражданам присуждают не более 3 000–10 000 рублей. А если добровольно застройщик деньги не выплатить, то с него также взыскивается штраф.
Остается добавить только то, что требовать возврата своих денег или же добиваться завершения строительства дома, процессы довольно длительные и сложные. Поэтому, прежде чем пойти на риск и купить квартиру на стадии строительства, нужно тщательно оценить все возможные риски и остановить свой выбор на жилплощади в том объекте, который отстраивается надежной компанией с безупречной репутацией.
Юлия Абрамова